Comprar un inmueble usado entre empresas: ¿exento o con IVA?

Cuando una sociedad adquiere a otra un inmueble ya utilizado, la clave no es si “hay IVA”, sino cómo aplica el IVA: como segunda o ulterior entrega exenta, o sujeta y no exenta si se renuncia a la exención. Esa elección cambia el coste total de la operación: mantener la exención desplaza la transmisión a Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO); renunciar activa la inversión del sujeto pasivo y suele evitar TPO.

Qué se considera “segunda entrega”

A efectos de IVA, hay segunda entrega cuando la edificación ya ha sido utilizada por su propietario o arrendatario; no es la primera venta del promotor. En ese supuesto, la transmisión está exenta de IVA con carácter general. Este análisis no depende de que el Registro diga “vivienda” y el Catastro o el uso real indiquen “oficina”: lo determinante es primera vs. segunda entrega. Eso sí, la calificación y el uso pueden afectar a licencias, compatibilidad urbanística o tipos autonómicos en otros tributos.

Renunciar a la exención: cuándo procede y cómo

La normativa permite renunciar a la exención cuando el comprador es sujeto pasivo y tiene derecho a deducir el IVA (total o parcial) por el destino del inmueble. Para que la renuncia sea válida, debe comunicarse fehacientemente, y el comprador ha de declarar por escrito su condición de sujeto pasivo con derecho a deducción. Es recomendable documentarlo antes o en el momento de la entrega para evitar incidencias formales.

Efectos prácticos: inversión del sujeto pasivo

Con la renuncia correctamente formalizada, opera la inversión del sujeto pasivo en operaciones inmobiliarias:

• El vendedor no repercute IVA en la factura.

• El comprador se autorepercute el impuesto en su modelo 303 y, si procede, lo deduce en el mismo periodo, logrando neutralidad financiera cuando la deducción es plena.

Además, al quedar la transmisión sujeta y no exenta de IVA, no procede TPO. Puede devengarse Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la escritura en función de la normativa autonómica. Si la deducción es parcial o inexistente, conviene simular previamente el impacto para evitar soportar un IVA no deducible.

¿Y si el inmueble figura como “vivienda”?

La mención a “vivienda” en el Registro frente a un uso catastral o real de oficina no elimina por sí misma la exención de segunda entrega. No obstante, sí puede incidir en trámites urbanísticos, autorizaciones y tipos de otros impuestos. Por prudencia, revisa titularidad, uso, licencias y compatibilidad antes de cerrar la operación.

Checklist previo a la firma

• Califica la entrega: ¿primera o segunda? Si es segunda, la exención está disponible.

• Verifica la deducción: si el comprador tiene derecho total o parcial, se puede renunciar.

• Documentación al día: renuncia fehaciente y declaración del comprador por escrito.

• Simulación de costes: compara TPO vs. IVA con inversión + AJD para medir el efecto en caja.

• Aspectos extra-fiscales: uso permitido, licencias y coherencia registral/catastral.

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